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不動産売却の流れとポイント

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カテゴリ:コラム

お住み替えや相続などによりご自身の不動産を売却する際、一体どのような流れになるのか、また費用はどれくらいなのか?これらのポイントをご説明いたします!


  不動産売却の流れ  

【1】査定依頼をする[無料]
ご自身の不動産がいくらで売れるのか?まずは不動産会社に査定を依頼します。

依頼方法は2つ。
方法①:「不動産会社のホームページや電話で直接問い合わせをする」 
信頼できそうな会社を選び、2~3社程度に直接問い合わせをするのがおすすめです。

方法②:「ネットで一括査定を依頼」
効率よく査定依頼ができる一方、複数の会社からたくさんの電話やメールを受けて大変な思いをされる方も多くいらっしゃいます。何社に依頼しようとしているのかをきちんと問い合わせページを見て把握しておくことが大切です。

査定依頼をすると、不動産会社が「実際の建物(現地)を見せてほしい」と提案してきます。これは、データのみで査定する机上査定」では具体的な査定ができないため、実際に建物(現地)を見て査定する「訪問査定」によって実際の建物の綺麗さや周囲の環境などを査定金額に反映して、より現実的な査定金額をお客様に提示するためです。
同じ築年数の建物でも、お部屋の状況によっては数百万も査定価格が変わることもありますので、具体的にご売却をお考えの際は「訪問査定」によって、より具体的な査定金額を出してもらいましょう。


【2】依頼する不動産会社を決定する

査定結果や担当営業の説明を受けて、どこの不動産会社に売却活動をお願いするか決定します。
不動産会社を選ぶイントは、「担当営業が信頼できるか」です。

選ぶイントを査定価格にしてしまいがちですが、
『査定価格 = 売却できる金額 ではない』ことは認識しておきましょう。

例えば査定価格が「2,300万円~2,600万円」だとしても、「2,800万円」で販売することは可能です。

担当営業とは、売却中の不動産の管理(鍵の保管、物件の掃除、雑草の撤去など)から販売状況の報告、契約条件のすり合わせなど深く付き合うことになりますので、大前提として「信頼できる」ことが大切です。

【3】不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社が決まったら「媒介契約」を結びます。
媒介契約の種類は、1社のみに依頼する専属)専任媒介契約複数の会社に依頼できる一般媒介契約です。

結論から申し上げると、1社のみが窓口となる(専属)専任媒介契約の方が「連絡・報告・手続き」の手間が少ないため、おすすめです。
単純に一般媒介契約では、依頼した会社ごとに「連絡・報告・手続き」が倍に増えていきます。価格変更の際にはすべての会社と媒介契約書の取り交わしが必要になることも...

また「複数の会社に依頼した方が広告活動もその分活発になる」と思われがちですが、販売されている不動産情報はすべて不動産会社同士で共有しなければならないというルールがあるため、1社に依頼しても複数の会社に依頼しても情報の拡散量はほとんど変わりません

【4】物件の調査・資料作成

不動産会社が現地・役所関係・権利関係など売却に関わる重要な内容を調査し、それをもとに、お客様へご紹介するための資料を作成します。

戸建や土地の売却の際、測量図が古い場合や境界標などが分からない場合など、売買を行う上で新たに測量を行うことが適切である場合は、確定測量を行うようアドバイスをさせていただく場合がございます。

【不動産売却にかかる費用】

確定測量費:約30万円~80万円 ※必要がある場合に限る


【5】売却活動を開始

不動産情報をSUUMOやHOME'Sなどに掲載したり、ご来店されたお客様へ紹介をするなど、広告活動を行います。
先ほどの(専属)専任媒介契約を結んでいれば1週間または2週間ごとに状況報告の義務がございますので、「何件問合せが来たか」などの報告が定期的に来ます。
(一般媒介契約では報告義務はございません。)

【6】購入申し込みを受ける

「購入したい」という方が現れたら【購入申込書】が送られてきます。
“購入希望額・購入条件”などを受け、納得できる条件であれば申し込みを受け付け、契約の日程調整等を行います

【7】売買契約を結ぶ

原則、購入されるお客様が利用している不動産会社にて売買契約を結びます。
(手付金の授受、売買契約書の取り交わし)

契約金額に応じて、印紙代がかかります。

【不動産売却にかかる費用】

売買契約書印紙代: 約5千円~2万円


【8】お引き渡しに向けて準備をする

所有権を移転するための必要書類の取得、抵当権抹消の準備や残置物の撤去、鍵など引き渡すものの準備等をしていただきます。
お住み替えなど特段理由がない場合、ご契約から1ヶ月程度のお引き渡しが一般的です。

必要に応じて以下のような手続きが必要な場合がございます。

【不動産売却にかかる費用】

■ 住所変更登記(登記簿と現在の住民票住所が異なる場合): 約2万円

■ 抵当権抹消登記(抵当権が設定されている場合): 約2万円


【9】決済・お引き渡し

買主様より残代金・固定資産税等清算金の支払いを受け、所有権が買主様に移転します。
契約金額に応じて仲介手数料がかかります。

【不動産売却にかかる費用】

■ 仲介手数料: 物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税

  [例]物件価格3,500万円の場合:約122万円


【10】確定申告をする※必要な場合に限る

売却により利益が出た場合には確定申告が必要です。
利益が出ない場合にも、確定申告によって控除が受けられる可能性がございますので、必ず確認をしましょう。
確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日~3月15日です。



不動産売却の流れは以上となります。
おおまかな流れは掴んで頂けましたでしょうか?

実際にご売却の際には随時担当営業が手続きのご案内をいたしますので、ご安心いただければと思います。

売却についてお悩みの方は、まずご相談ください。
そもそも売却すべきかどうかなど、その後の生活まで見据えたより良いご提案をさせていただきます。
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